CIRCULAR SUSEP 587/2019: O que há de novo?


Em junho/ 2019 saiu a nova Circular SUSEP que trata do Seguro Fiança, utilizado como garantia nos contratos de locação de imóveis, que entrará em vigor após 180 dias. Depois desse prazo de seis meses, as seguradoras não poderão mais comercializar contratos de seguro-fiança locatícia formatados pelo modelo antigo, contudo, os contratos em vigor que estejam em desacordo com as disposições poderão vigorar até que termine o respectivo contrato de locação.

Essa modalidade de seguro está prevista como uma das garantias estabelecidas na Lei de Locações de Imóveis Urbanos – nº 8.245/91, em seu no art. 37.

As garantias locatícias existem para proteger o locador, garantindo o cumprimento da obrigação principal, qual seja, o aluguel, minimizando os riscos de prejuízos.

O Seguro Fiança Locatícia garante que o proprietário do imóvel receba, em caso de inadimplência do locatário, o valor equivalente ao pagamento dos aluguéis e de outros encargos assumidos na locação, de acordo com as coberturas contratadas e limites da apólice, além de evitar, de outra mão, o constrangimento dos pedidos de favor aos fiadores ou mesmo o dispêndio, de uma só vez, de cauções em dinheiro, que às vezes são insuficientes. Para continuarmos, vale a pena frisar aqui a diferença entre fiança e seguro fiança.

A fiança, que significa confiar, é um contrato acessório, gratuito e unilateral, que só gera obrigações, onde o fiador garante o cumprimento da obrigação principal pelo afiançado, no caso o locatário, se este não vier a cumpri-la.

O seguro fiança, por sua vez, é contrato de seguro onde a Cia. seguradora, mediante o pagamento do prêmio, garante ao locador, dentro dos limites da apólice, indenização por prejuízos resultantes do inadimplemento do locatário.

De uma maneira geral, segundo a nova Circular, a cobertura básica, de contratação obrigatória, tem com objeto a falta de pagamento de aluguéis. Mas, através de contratação facultativa, outras coberturas acessórias podem garantir as demais obrigações do locatário previstas no contrato de locação tais como condomínio, IPTU, danos ao imóvel etc. Poderá também ser contratado através de apólice individual ou coletiva, com o mesmo prazo de vigência do contrato de aluguel. O que é controvertido como ser verá.

Vamos à Circular

O art. 2º da Circular, destaca o objeto e sua correspondência entre cobertura básica com a cobertura da apólice, ou seja, os prejuízos em decorrência do inadimplemento do locatário, as coberturas contratadas e o limite da apólice. Assim, é importante confirmar na contratação o que se está contratando, o que se deseja contratar e o limite em real para cada cobertura contratada. Veja:

Art. 2º. “O seguro fiança locatícia destina-se a garantir o pagamento de indenização, ao segurado, pelos prejuízos que venha a sofrer em decorrência do inadimplemento das obrigações contratuais do locatário previstas no contrato de locação do imóvel, de acordo com as coberturas contratadas e limites da apólice”

Vale dizer que o art. 41 da Lei de Locações (Lei 8.245/91), determina que o seguro de fiança locatícia "abrangerá a totalidade das obrigações do locatário”. Já temos aí uma inconsistência, segundo a hierarquia das leis. Uma Circular é inferior a uma lei e não pode criar nada ao contrario do que a lei determina.

Em seguida a Circular faculta a contratação de coberturas adicionais (e, portanto, opcionais) para cobertura dos demais riscos, a fim de garantir o cumprimento das demais obrigações do locatário perante o locador.

O cuidado aqui passa para o corretor de seguros, quando contratado, para alertar e exaurir as possibilidades de risco junto ao seu cliente. Quanto ao prazo, a vigência do contrato de seguro fiança locatícia é o mesmo do respectivo contrato de locação, geralmente 30 meses para locações não comerciais. Se ocorrer o término antecipado da locação, o prêmio pago será restituído proporcionalmente, caso esse término não tenha sido um sinistro.

Se houver prorrogação do contrato de aluguel por prazo indeterminado, como é muito comum, por exemplo, a cobertura só é mantida mediante a nova análise do risco e a aceitação de uma nova proposta por parte da seguradora. A responsabilidade pelo

pagamento do prêmio cabe ao locatário.

Com relação ao Corretor de Seguros, se houver, a Circular determina que o percentual e o valor da comissão de corretagem aplicados à apólice devem ser informados em homenagem ao Princípio da transparência que as relações de consumo devem ter.

Assegura-se ao consumidor a plena ciência da exata extensão das obrigações assumidas perante o fornecedor. Em contrapartida deve o fornecedor transmitir efetivamente ao consumidor todas as informações indispensáveis à decisão de consumir ou não o serviço, de maneira clara, correta e precisa.

Na mesma linha está o dever de, tanto o dono do imóvel quanto o inquilino, receberem uma cópia da apólice que somente pode ser alterada com a concordância expressa das duas partes.

As hipóteses de sinistro, de acordo com o art. 23 da Circular, são as seguintes:

a) decretação do despejo (inciso I);

b) abandono do imóvel (inciso II);

c) entrega amigável das chaves (inciso III).

A forma de apuração dos prejuízos sofridos pelo locador (segurado), a fim de nortear o cálculo da indenização securitária estão previstas no artigo 24 da Circular.

Exaurir o assunto em um artigo não é nossa pretensão. Todavia, os pontos principais foram aqui apresentados. As controvérsias surgirão, quando teremos a oportunidade de mais debate.

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